Porque vale a pena escrever as opções lado a lado
Quando um imóvel está vazio, é comum pensar nas hipóteses uma de cada vez: primeiro o arrendamento, depois, talvez, a utilização por temporadas, mais tarde a venda. O problema é que, assim, cada ideia é avaliada com critérios diferentes e a decisão acaba por depender de quem falou por último. Um quadro simples obriga a usar as mesmas perguntas para todas as hipóteses.
Na dormela.info recebemos muitas vezes proprietários que já têm as cabeças cheias de números soltos, ouvidos a vizinhos e familiares. Pedimos-lhes que ponham tudo em papel, numa folha com colunas. Não é preciso nenhum programa especial: uma folha A4 na horizontal e uma caneta chegam para começar.
Nesta altura do outono, com o inverno à porta, muitos proprietários aproveitam para olhar com calma para a casa que ficou fechada durante o verão. É um bom momento para este exercício, porque há tempo para pensar e nenhuma pressa imposta por prazos de terceiros.
Primeiro passo: escolher as linhas do quadro
Comece por decidir quais as opções que realmente quer comparar. Para a maioria dos casos que acompanhamos bastam três ou quatro colunas: arrendamento habitual de longa duração, utilização temporária ou por épocas, manter o imóvel para uso próprio ou da família e, se fizer sentido, outra forma de aproveitamento que já tenha considerado.
Evite acrescentar colunas só por acrescentar. Quanto mais opções, mais difícil é compará-las com honestidade, e algumas serão afastadas logo à partida por razões simples, como a localização, o estado da casa ou o desejo de a manter disponível para os netos nas férias.
Escreva o nome de cada opção no topo de uma coluna e, ao lado, deixe uma coluna estreita para os critérios. Os critérios serão as linhas do quadro, e é aí que se faz o trabalho mais útil.
- Arrendamento de longa duração
- Utilização temporária ou por épocas
- Uso próprio ou familiar
- Outra hipótese que já tenha ponderado
Segundo passo: definir os critérios de comparação
Os critérios devem ser os mesmos para todas as colunas. Sugerimos começar pelo que entra e pelo que sai: o rendimento que se pode razoavelmente esperar, os custos de arranjo antes de começar, os custos recorrentes e os impostos aplicáveis. Para cada valor, escreva um intervalo e não um número exato, porque nesta fase são estimativas.
Depois, junte os critérios que não são dinheiro mas pesam muito: o tempo que a opção lhe vai exigir, a necessidade de lidar com inquilinos ou hóspedes, a facilidade de voltar atrás e a compatibilidade com o seu estilo de vida. Há quem prefira ganhar menos e ter sossego, e isso é uma decisão legítima.
Quando houver dúvidas sobre regras de arrendamento ou fiscalidade, anote-as numa linha à parte, em vez de as responder de memória. Essas questões devem ser esclarecidas junto de profissionais habilitados antes de se avançar.
- Rendimento esperado, em intervalo
- Custos iniciais e custos recorrentes
- Tempo e esforço exigidos
- Facilidade em voltar atrás
Terceiro passo: preencher com valores que consegue verificar
Preencha primeiro as células em que tem informação segura: o valor do IMI, as despesas de condomínio, os consumos da casa e o estado geral das instalações. Estes dados estão em papéis que o proprietário já tem, e dão uma base realista ao quadro.
Para as rendas e os valores de ocupação, recorra a anúncios comparáveis da mesma zona e à sua própria observação do mercado local, sem tomar o valor mais alto como referência. Se tiver dúvidas, escreva a estimativa mais prudente e ponha um ponto de interrogação ao lado.
Não esconda as lacunas. Um quadro com três células em branco e uma lista de perguntas por responder é mais útil do que um quadro completo mas assente em suposições. As perguntas por responder dizem-lhe onde ainda precisa de ajuda, seja de um técnico, de um contabilista ou de uma consulta connosco.
Quarto passo: dar peso ao esforço, não só ao dinheiro
Uma coluna com o maior rendimento pode ser a pior escolha se exigir uma disponibilidade que não tem. Por isso, atribua a cada opção uma nota simples de esforço, por exemplo de um a cinco, e escreva ao lado em que consiste esse esforço: limpezas, mudança de inquilinos, deslocações, contactos com a administração do condomínio.
Seja concreto. Em vez de escrever apenas esforço médio, escreva que terá de ir à casa de quinze em quinze dias ou que terá de tratar de reparações urgentes. Visto assim, o esforço deixa de ser uma sensação vaga e passa a ser uma lista de tarefas que consegue imaginar na sua semana.
Pergunte também a quem vive consigo, ou aos filhos, se estão dispostos a ajudar. Muitas vezes o apoio da família altera a conta, e outras vezes revela que o plano, tal como está pensado, não é partilhável por mais ninguém.
Ler o quadro e decidir o próximo passo
Com o quadro preenchido, olhe para ele durante alguns dias antes de decidir. Marque a verde o que lhe parece claramente vantajoso e a vermelho o que o preocupa. É frequente que uma opção, que parecia fraca à partida, fique mais interessante quando se vê o esforço que poupa.
Não espere do quadro uma resposta automática. Ele serve para organizar a conversa consigo próprio e com quem o aconselha. Se quiser, pode levá-lo a uma consulta individual, onde o comentamos consigo e apontamos o que falta confirmar.
Se preferir que o façamos em conjunto, a comparação de alternativas é um dos nossos serviços e entrega-se por escrito, no mesmo formato simples. Em qualquer dos casos, o essencial é o mesmo: decidir com informação à frente dos olhos e sem pressa.
Um bom quadro de comparação cabe numa folha, usa os mesmos critérios para todas as opções e admite as suas próprias lacunas. Não promete resultados, mas ajuda a escolher com mais calma e a perceber que perguntas ainda precisam de resposta. Se quiser apoio para o preencher, a Sofia Barreto e a restante equipa estão disponíveis através da página de contactos, e o primeiro passo é apenas um pedido de conversa.